飲食店を開業するにあたり、初期費用をどう抑えるかは最大の課題です。そこで注目されるのが「居抜き物件」という選択肢です。
居抜き物件をうまく活用すれば、初期投資を200〜500万円も削減でき、開業までの期間も大幅に短縮できます。しかし、物件選びを間違えると設備トラブルや想定外の出費に悩まされることになりかねません。
この記事では、飲食店の居抜き物件の探し方を基礎知識から具体的な内見チェックポイント、契約時の注意点まで網羅的に解説します。これから開業を目指す方は、ぜひ最後までご覧ください。
自己紹介
元アフィリエイター。SEOアフィリエイトを武器に「お金借りる」「育毛剤 おすすめ」「わきが対策」などあらゆるBigキーワードにてSEO１位を獲得。2015年に起業後１年で年商１億円を突破。その後、飲食店のマーケティングにも携わり、Googleクチコミを1店舗で1万件を獲得。Webマーケティングの知識とGoogleクチコミの獲得ノウハウを元に、売上UPを目指す飲食店オーナーの方に広く伝えている。日本の素晴らしい食文化を世界の人にもっと知ってもらうこと、日本の外食産業で働く方の年収を1,000万円以上にするという目標を掲げて仕事に勤しんでる。
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株式会社WEBRIES 代表取締役
小宮 康利
居抜き物件とは？スケルトン物件との違いを理解する
居抜き物件を正しく理解するために、まずは基本的な定義とスケルトン物件との違いを押さえましょう。
居抜き物件の定義と特徴
居抜き物件とは、前のテナントが使用していた内装・設備・什器がそのまま残った状態で引き渡される物件のことです。飲食店の居抜き物件の場合、厨房設備（ガス台、冷蔵庫、製氷機、食洗機など）、客席の椅子やテーブル、空調設備、照明器具、カウンターなどが残されています。
前テナントの造作（内装や設備）を引き継ぐため「造作譲渡」という形で契約するのが一般的です。造作譲渡料は無償の場合もあれば、数十万〜数百万円かかる場合もあり、設備の状態や立地条件によって大きく変動します。
スケルトン物件との比較
居抜き物件とスケルトン物件の違いを整理すると、以下のとおりです。
| 比較項目 | 居抜き物件 | スケルトン物件 |
|---|---|---|
| 内装の状態 | 前テナントの内装・設備が残っている | コンクリートむき出しの空っぽの状態 |
| 初期費用の目安 | 300〜800万円 | 1,000〜2,000万円 |
| 内装工事期間 | 2週間〜1ヶ月 | 2〜3ヶ月 |
| デザインの自由度 | 低い（既存レイアウトに制約される） | 高い（ゼロから設計可能） |
| 設備リスク | あり（老朽化・故障の可能性） | なし（すべて新品） |
スケルトン物件は自由度が高い反面、初期費用が居抜きの2〜3倍に膨らみます。飲食店開業の初期費用は業態にもよりますが、居抜き物件を活用することで200〜500万円の削減が見込めるのは大きなメリットです。
居抜き物件のメリット｜開業コストを大幅に削減できる理由
居抜き物件を選ぶメリットは、コスト面だけではありません。時間やリスクの面でも多くの利点があります。
初期費用を200〜500万円削減できる
居抜き物件の最大のメリットは、初期投資の大幅な圧縮です。具体的な費用比較を見てみましょう。
【20坪の居酒屋を開業する場合の費用比較】
| 費用項目 | 居抜き物件 | スケルトン物件 |
|---|---|---|
| 内装工事費 | 150万円（部分改装） | 600万円 |
| 厨房設備費 | 50万円（不足分のみ購入） | 400万円 |
| 空調設備費 | 0円（既存利用） | 120万円 |
| 什器・備品費 | 30万円（不足分のみ） | 100万円 |
| 造作譲渡料 | 150万円 | 0円 |
| 合計 | 380万円 | 1,220万円 |
この例では、居抜き物件にすることで約840万円の差が生まれています。造作譲渡料を払っても、トータルでは大幅にコストを抑えられます。
工期短縮で早期開業・早期回収が可能
居抜き物件はすでに飲食店としての基本設備が整っているため、内装工事の期間を大幅に短縮できます。
- スケルトン物件の工期：設計1ヶ月＋工事2〜3ヶ月＝合計3〜4ヶ月
- 居抜き物件の工期：部分改装2週間〜1ヶ月
工期が2〜3ヶ月短くなるということは、その分の家賃負担（空家賃）がなくなり、かつ早期に売上を立てられるということです。月額家賃が30万円なら、2ヶ月の短縮で60万円の節約になります。
居抜き物件のデメリット・注意点｜見落とすと大損する3つのリスク
メリットの多い居抜き物件ですが、リスクも正しく理解したうえで判断することが重要です。
設備の老朽化・故障リスク
居抜き物件に残された設備は「中古品」です。前テナントが何年使用したかによって、設備の寿命は大きく異なります。
主要厨房設備の一般的な耐用年数は以下のとおりです。
| 設備 | 耐用年数の目安 |
|---|---|
| 業務用冷蔵庫 | 8〜10年 |
| ガス台・コンロ | 8〜10年 |
| 食器洗浄機 | 6〜8年 |
| 製氷機 | 5〜8年 |
| エアコン（業務用） | 10〜15年 |
| 換気扇・ダクト | 10〜15年 |
| グリストラップ | 10〜15年 |
耐用年数を超えた設備は、開業後すぐに故障するリスクがあります。業務用冷蔵庫の交換だけで50〜100万円、エアコンの更新で80〜150万円と、想定外の大きな出費につながりかねません。
前店舗のイメージ引き継ぎリスク
前のテナントが不評だった場合、その悪いイメージを引き継いでしまうリスクがあります。「あの場所はすぐ店が変わる」「前の店がまずかった」といった印象は、新しいオーナーにとって大きなハンデです。
対策としては以下が有効です。
- 前テナントの閉店理由を必ず確認する
- 外観（看板・ファサード）は必ず変更する
- Googleマップの口コミで前店舗の評判を調べる
- オープン時のプロモーションに力を入れ、新店であることを周知する
リース残債・原状回復義務の確認
居抜き物件で最もトラブルになりやすいのが、リース契約と原状回復義務の問題です。
前テナントがリースで導入した設備が残っている場合、そのリース残債を新テナントが引き継ぐ形になることがあります。リース会社との契約内容を必ず確認してください。
また、退去時の原状回復義務についても要注意です。居抜きで入居しても、退去時にはスケルトン状態に戻す義務が生じる場合があります。原状回復費用は坪単価3〜5万円が相場で、20坪なら60〜100万円かかります。
居抜き物件の探し方｜効率よく理想の物件を見つける5つの方法
居抜き物件を探す方法は複数あります。それぞれの特徴を理解し、併用することで理想の物件に出会える確率が高まります。
飲食店専門の居抜き物件サイトを活用する
飲食店の居抜き物件を探す際、最もスタンダードな方法が専門サイトの活用です。代表的なサイトには以下があります。
- 居抜き店舗.com：飲食店居抜き物件に特化した老舗サイト。物件数が豊富で、エリア・業態・面積で絞り込みが可能
- 店舗そのままオークション：飲食店の居抜き物件に強く、造作譲渡の交渉もサポートしてくれる
- テンポスマート：厨房機器メーカーのテンポスグループが運営。設備の目利きに強みがある
- 飲食店.COM：飲食業界総合サイトで、居抜き物件のほか求人や食材情報も豊富
これらのサイトに無料会員登録し、希望条件でアラートを設定しておくと、新着物件の情報をいち早く受け取れます。
地元の不動産会社に直接相談する
大手ポータルサイトに掲載されない「非公開物件」は、地元の不動産会社が握っていることが多いです。特に商業エリアに強い不動産会社は、テナントの退去情報をいち早くキャッチしています。
開業を希望するエリアの不動産会社を3〜5社回り、希望条件を伝えて物件が出たら連絡をもらえるよう依頼しておきましょう。「飲食店可」の物件を多く扱っている会社を優先するのがポイントです。
閉店予定の飲食店に直接交渉する
意外と見落とされがちですが、閉店予定の飲食店に直接交渉するのも有効な方法です。不動産会社を通さないため、仲介手数料を節約でき、造作譲渡料も交渉次第で大幅に抑えられる可能性があります。
閉店情報を得るには、以下のアンテナを張っておくのが効果的です。
- 開業希望エリアを定期的に歩き、閉店告知の張り紙がないかチェックする
- 飲食店オーナー同士のネットワーク（組合や勉強会）に参加する
- SNSで飲食店の閉店情報を検索する
内見時のチェックポイント15項目｜見落とし厳禁のリスト
居抜き物件の内見は、物件の良し悪しを見極める最重要ステップです。以下の15項目を必ず確認してください。
厨房設備・インフラの確認項目
1. ガス容量と種類
都市ガスかプロパンか、ガスの供給容量は自店の業態に十分かを確認します。中華料理やラーメン店は大火力が必要なため、ガス容量が不足しないか要注意です。
2. 電気容量
飲食店は電気使用量が多いため、契約アンペア数を確認します。目安として20坪の飲食店なら最低でも15kVA（キロボルトアンペア）以上が必要です。容量が足りない場合、増設工事に20〜50万円かかります。
3. 給排水設備の状態
水圧は十分か、排水管に詰まりや老朽化がないかを確認します。特にグリストラップ（油脂分離槽）の状態は必ずチェックしてください。清掃が不十分だと害虫の発生源になります。
4. 換気・ダクトの状態
換気扇の動作確認と、ダクトの油汚れ・劣化状況を確認します。ダクトの交換工事は50〜150万円と高額になるため、状態が悪いと大きな追加出費につながります。
5. 厨房機器の型番と製造年
残置されている厨房機器の型番と製造年を控え、耐用年数と照らし合わせて残りの使用可能期間を推定します。
6. 空調設備の動作確認
業務用エアコンは実際に運転して、冷暖房の効き具合を確認します。フィルターの汚れ、異音、異臭があれば修理・交換が必要です。
7. 防水処理の状態
厨房床の防水層が劣化していると、階下への水漏れトラブルにつながります。床面にひび割れや浮きがないかチェックしましょう。
構造・立地・契約の確認項目
8. 壁・天井・床の状態
壁紙の剥がれ、天井のシミ（雨漏りの可能性）、床材の傷や凹みを確認します。表面的な補修で済むか、大掛かりな改修が必要かを見極めましょう。
9. トイレの状態と数
客席数に対してトイレの数は十分か、水回りの状態に問題はないかを確認します。飲食店では客席30席に対しトイレ2基以上が望ましいです。
10. 看板・ファサードの設置条件
看板の設置スペース、サイズ制限、ビルの管理規約による制約を確認します。視認性の高い看板が設置できるかどうかは集客に直結します。
11. 搬入経路の確認
食材や機材の搬入経路に問題はないか確認します。エレベーターがない2階以上の物件は、大型機材の搬入が困難な場合があります。
12. 近隣との関係
同じビル内の住居や事務所テナントとの関係を確認します。騒音・臭気に関するクレーム履歴がないかも重要な確認ポイントです。
13. 消防法・保健所の基準適合性
消防設備（消火器、火災報知器、避難経路）が基準を満たしているか確認します。保健所の営業許可を取得するための設備要件（手洗い設備、二槽シンクなど）も併せてチェックしましょう。
14. 契約条件の詳細
賃料、保証金（敷金）、礼金、管理費、更新料、解約予告期間を確認します。飲食店物件は保証金が賃料の6〜12ヶ月分と高額なことが多いです。
15. 原状回復義務の範囲
退去時にどこまで原状回復が必要かを賃貸借契約書で明確に確認します。「居抜きでの退去可」なのか「スケルトン返し」なのかで、退去時のコストが100万円以上変わります。
立地評価の基本｜商圏分析と動線調査
物件の設備だけでなく、立地そのものの良し悪しも開業の成否を大きく左右します。以下の手順で立地を評価しましょう。
【商圏分析の3ステップ】
出店候補地の商圏を分析する際は、以下の3ステップで進めましょう。
ステップ1：商圏範囲の設定
業態によって商圏の広さは異なります。ランチ主体の店舗なら徒歩5分圏内（半径約400m）、ディナー主体の店舗なら徒歩10分圏内（半径約800m）が一次商圏の目安です。
ステップ2：商圏人口と属性の把握
jSTAT MAP（総務省統計局）やRESAS（内閣官房）などの無料ツールを使い、商圏内の人口、年齢構成、世帯年収、昼間人口と夜間人口の差を調べます。
ステップ3：需要と供給のバランス確認
商圏内にどれだけの飲食需要があり、競合店がどれだけあるかを把握します。飲食需要に対して供給（競合店数）が少ないエリアが狙い目です。
【動線と視認性の評価方法】
良い立地とは「人通りが多く、お店が見つけやすい場所」です。以下のポイントで評価しましょう。
- 通行量：平日・休日の昼と夜、それぞれの時間帯の歩行者数を実地調査する
- 動線上の位置：駅から主要施設（オフィス街、商業施設、住宅街）への動線上にあるか
- 視認性：通りからお店の存在に気づきやすいか。地下や2階以上の物件は視認性が低く集客に不利
- 入りやすさ：間口が広く、店内の様子がわかるガラス張りのファサードは入店率が高い
通行量調査は最低でも3回（平日昼・平日夜・休日）行い、データに基づいて判断することが重要です。
造作譲渡契約の注意点｜トラブルを防ぐ5つのポイント
居抜き物件の契約では、通常の賃貸借契約に加えて「造作譲渡契約」が発生します。ここでトラブルが起きやすいため、以下の5つのポイントを必ず押さえてください。
譲渡対象と費用に関する確認事項
1. 譲渡対象物の明確なリスト化
どの設備・什器が譲渡対象なのかを、写真付きのリストで明確にしておきます。「厨房設備一式」といった曖昧な表現はトラブルの元です。設備ごとに品名、メーカー、型番、製造年、動作状況を記録しましょう。
2. 造作譲渡料の相場と交渉
造作譲渡料には明確な算定基準がありません。前テナントの希望額から交渉でいかに下げられるかがポイントです。
交渉の際に有効なのは以下の視点です。
- 設備の経過年数と残存価値を算出し、根拠を持って交渉する
- 修理・交換が必要な設備がある場合、その見積もり額を差し引く
- 前テナントが早期退去を希望している場合は交渉が有利に進みやすい
リース・保証・引き渡しに関する確認事項
3. リース設備の有無を確認する
造作に含まれる設備がリース品でないかを必ず確認してください。リース品は所有権がリース会社にあるため、譲渡対象にはなりません。リース残債がある場合は、引き継ぎ条件をリース会社と直接確認する必要があります。
4. 設備の保証・瑕疵担保の取り決め
引き渡し後に設備が故障した場合の責任の所在を、契約書に明記しておきます。一般的には「現状有姿」での引き渡しとなるため、引き渡し後の故障は買い手負担です。だからこそ、内見時の設備チェックが重要なのです。
5. 引き渡し時期と条件の明確化
造作の引き渡し日、鍵の受け渡し日、最終的な設備の動作確認日を明確に取り決めます。引き渡し前に前テナントが設備を持ち出すトラブルを防ぐため、契約書に「引き渡し時の状態を維持する義務」を盛り込むのが望ましいです。
居抜き物件で開業した成功事例｜3つのパターン
実際に居抜き物件を活用して開業に成功した飲食店の事例を紹介します。
事例1：ラーメン居抜きをカフェに業態転換して成功
概要：駅前のラーメン店跡地（12坪）をカフェとして開業。
ポイント：
- 造作譲渡料80万円で契約。ラーメン店の厨房設備をほぼそのまま活用
- ガス火力が高い厨房を活かし、自家焙煎コーヒーとホットサンドをメインメニューに
- 内装は壁の塗り替えと照明の変更のみで100万円に抑え、総投資額380万円で開業
- 前テナントのラーメン店は味の評判が悪く閉店したが、外観を大きく変えたことで「新しい店」として認知された
結果：開業3ヶ月目で月商120万円を達成し、6ヶ月で初期投資を回収。
事例2：居酒屋居抜きで別業態の居酒屋を低コスト開業
概要：閉店した大衆居酒屋（25坪、50席）を海鮮居酒屋として開業。
ポイント：
- 同業態の居抜きのため、厨房のレイアウト変更がほとんど不要
- 造作譲渡料150万円。冷蔵庫と製氷機は新品に交換（耐用年数超過のため）
- 内装費200万円、設備追加費80万円、合計430万円で開業（スケルトンなら1,200万円以上の見積もり）
- 前テナントの閉店理由は「オーナーの高齢化」で、店自体の評判は悪くなかったため、常連客の一部を引き継げた
結果：開業初月から月商350万円を記録。前テナントの常連客が新規来店のきっかけとなった。
事例3：郊外の居抜き物件で低リスク開業を実現
概要：郊外ロードサイドのファミリーレストラン跡地（40坪）を焼肉店として開業。
ポイント：
- 家賃が都心部の半額以下（月額25万円）で固定費を大幅に抑制
- 造作譲渡料は無償（前テナントが原状回復費用を節約するため無償提供）
- 大型の厨房設備と広い客席スペースをそのまま活用
- 内装改装費300万円（客席への排煙設備追加が主な出費）で開業
- 駐車場20台分が確保されており、ファミリー層の来店に有利
結果：開業2ヶ月目で月商400万円を達成。低家賃のおかげでFL比率58%でも十分な利益を確保。
まとめ：居抜き物件で賢く飲食店を開業しよう
飲食店の居抜き物件の探し方について、要点を整理します。
- 居抜き物件はスケルトンと比べて初期費用を200〜500万円削減でき、工期も2〜3ヶ月短縮できる
- デメリットとして設備の老朽化、前店舗のイメージ引き継ぎ、リース残債などのリスクがある
- 探し方は専門サイト・地元不動産会社・直接交渉を併用するのが最も効率的
- 内見時は厨房設備・インフラ・構造・契約条件の15項目を必ずチェックする
- 立地は商圏分析・動線調査・競合調査の3つの観点で評価する
- 造作譲渡契約では、譲渡対象物のリスト化とリース設備の確認が必須
- 設備の状態と立地のポテンシャルを見極められれば、居抜き物件は低リスク開業の強力な味方になる
居抜き物件選びは「安さ」だけで飛びつかず、設備の状態と立地の将来性を冷静に見極めることが成功への鍵です。この記事のチェックリストを活用して、理想の物件を見つけてください。
よくある質問（FAQ）
Q. 居抜き物件とスケルトン物件の違いは何ですか？
A. 居抜き物件は前テナントの内装・設備がそのまま残った状態で引き渡される物件です。一方、スケルトン物件はコンクリートむき出しの空の状態です。居抜き物件は初期費用を200〜500万円抑えられ工期も短縮できますが、設備の老朽化リスクがあります。スケルトン物件は自由度が高い反面、初期費用が2〜3倍になります。
Q. 居抜き物件の造作譲渡料の相場はいくらですか？
A. 造作譲渡料に明確な相場はなく、設備の状態や立地条件によって無償〜数百万円まで幅があります。一般的には50〜200万円程度が多いです。設備の経過年数や残存価値を根拠にした交渉が可能で、前テナントが早期退去を希望している場合は大幅な値下げ交渉ができるケースもあります。
Q. 居抜き物件の内見で最低限チェックすべき項目は何ですか？
A. 最低限チェックすべきは、ガス容量・電気容量・給排水の状態（インフラ3点）、厨房機器の型番と製造年、換気ダクトの状態、空調の動作確認、防水処理の状態です。特にダクト交換（50〜150万円）やエアコン更新（80〜150万円）は高額になるため、見落とすと想定外の出費につながります。
Q. 居抜き物件で開業する場合の初期費用はどれくらいですか？
A. 居抜き物件での開業費用は業態や物件の状態により異なりますが、20坪の飲食店の場合、造作譲渡料＋部分改装費＋不足設備の購入費で300〜800万円が目安です。同規模のスケルトン物件なら1,000〜2,000万円かかるため、居抜き物件を活用することで大幅なコスト削減が可能です。
Q. 居抜き物件を探すにはどうすればいいですか？
A. 主な方法は3つあります。第一に居抜き店舗.comや店舗そのままオークションなどの専門サイトに登録してアラートを設定する方法。第二に出店希望エリアの不動産会社3〜5社に直接相談し、非公開物件の情報を得る方法。第三に閉店予定の飲食店に直接交渉する方法です。これら3つを併用すると理想の物件に出会う確率が高まります。
