飲食店の閉店を決意したとき、店舗をどう処分するかは経営者にとって大きな課題です。原状回復してスケルトン状態に戻すには多額の費用がかかりますが、「居抜き売却」を選べばその費用を抑えつつ、造作譲渡料として収入を得ることも可能です。
閉店は決してネガティブなことではありません。次のステップへ進むための前向きな判断です。この記事では、飲食店の居抜き売却の方法を基礎知識から具体的な手順、売却額を高めるコツまで網羅的に解説します。少しでも有利な条件で店舗を手放すために、ぜひ参考にしてください。
自己紹介
元アフィリエイター。SEOアフィリエイトを武器に「お金借りる」「育毛剤 おすすめ」「わきが対策」などあらゆるBigキーワードにてSEO１位を獲得。2015年に起業後１年で年商１億円を突破。その後、飲食店のマーケティングにも携わり、Googleクチコミを1店舗で1万件を獲得。Webマーケティングの知識とGoogleクチコミの獲得ノウハウを元に、売上UPを目指す飲食店オーナーの方に広く伝えている。日本の素晴らしい食文化を世界の人にもっと知ってもらうこと、日本の外食産業で働く方の年収を1,000万円以上にするという目標を掲げて仕事に勤しんでる。
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株式会社WEBRIES 代表取締役
小宮 康利
居抜き売却とは？原状回復との違いとメリット
居抜き売却の仕組みを正しく理解し、原状回復との違いを押さえましょう。
居抜き売却の基本的な仕組み
居抜き売却とは、飲食店の内装・厨房設備・什器備品をそのまま残した状態で、次のテナントに引き渡す売却方法です。正式には「造作譲渡」と呼ばれ、前テナント（売り手）と新テナント（買い手）の間で造作譲渡契約を結びます。
売り手が得られる「造作譲渡料」は、設備の状態や立地条件に応じて数十万円〜数百万円になります。閉店にあたって出費ばかりが続くなか、まとまった資金を手にできるのは大きなメリットです。
居抜き売却が成立するためには、物件オーナー（大家）の承諾が必要です。賃貸借契約に「居抜きでの退去可」の条項があるか、あるいは大家と交渉して承諾を得られるかがまず最初の確認ポイントになります。
原状回復（スケルトン戻し）との比較
居抜き売却と原状回復（スケルトン戻し）を比較すると、費用面で大きな差が生まれます。
| 比較項目 | 居抜き売却 | 原状回復（スケルトン戻し） |
|---|---|---|
| 費用負担 | ほぼ不要（場合により一部清掃費用） | 坪単価3〜10万円（20坪で60〜200万円） |
| 収入 | 造作譲渡料100〜500万円の可能性 | なし |
| 手続き期間 | 1〜3ヶ月（買い手が見つかり次第） | 1〜2ヶ月（解体工事期間） |
| 大家の同意 | 必須 | 不要（契約上の原則） |
| 設備の廃棄 | 不要 | 産業廃棄物として処分が必要 |
20坪の飲食店で原状回復を行う場合、解体工事費だけで60〜200万円かかります。さらに産業廃棄物の処分費用も加わります。一方、居抜き売却なら費用がかからないうえに造作譲渡料として100〜500万円を受け取れる可能性があります。差額で考えると、160〜700万円もの経済的メリットが生まれるのです。
居抜き売却が向いているケース
以下のような状況に当てはまる場合、居抜き売却を優先的に検討すべきです。
- 厨房設備や内装がまだ十分に使える状態である
- 立地条件が良く、次のテナントが見つかりやすい
- 閉店費用をできるだけ抑えたい
- 閉店後に別事業を始めるための資金を確保したい
- 賃貸借契約に居抜き退去の条項がある、または大家が居抜きに前向き
居抜き売却の相場｜造作譲渡料はいくらになるのか
造作譲渡料の相場感を掴むことで、現実的な期待値を持って売却活動に臨めます。
造作譲渡料の目安と内訳
飲食店の造作譲渡料は、物件や設備の条件によって大きく幅がありますが、一般的な目安は以下のとおりです。
| 物件規模 | 造作譲渡料の目安 |
|---|---|
| 小規模（10坪以下） | 50〜150万円 |
| 中規模（10〜20坪） | 100〜300万円 |
| 大規模（20坪以上） | 200〜500万円 |
造作譲渡料の算定には、主に以下の要素が影響します。
- 厨房設備の残存価値：製造年、メーカー、動作状態によって評価。新品に近いほど高額
- 内装の状態と汎用性：特殊なデザインよりも、業態を問わず使い回しやすい内装のほうが高評価
- 空調・換気設備の状態：業務用エアコンやダクトは新品で100万円以上するため、状態が良ければ大きな価値
- 什器・備品の充実度：テーブル、椅子、食器棚、レジなどが揃っているほど付加価値になる
相場を左右する3つの外部要因
設備の状態だけでなく、以下の外部要因も造作譲渡料に大きく影響します。
1. 立地の人気度
駅前や繁華街など飲食需要の高いエリアは、次のテナント候補が多いため造作譲渡料も高くなる傾向があります。逆に郊外や住宅街では、買い手が見つかりにくく価格交渉も厳しくなります。
2. 物件の賃貸条件
家賃が相場より安い、保証金が少ない、契約期間が長いなど、物件自体の条件が良ければ居抜きとしての魅力が増し、造作譲渡料を高めに設定できます。
3. 売却時期とスピード
退去期限が迫っている場合は買い手に足元を見られやすく、造作譲渡料が下がる傾向にあります。余裕を持ったスケジュールで売却活動を始めることが、高値での売却につながります。
居抜き売却の手順｜相談から契約完了まで6つのステップ
居抜き売却の具体的な流れを、6つのステップに分けて解説します。
ステップ1〜3：準備と査定
ステップ1：大家（物件オーナー）への相談と承諾取得
居抜き売却の第一歩は、大家への相談です。賃貸借契約書の退去条項を確認し、居抜きでの退去が認められるかを確認します。契約に明記されていない場合でも、交渉次第で承諾を得られるケースは少なくありません。大家にとっても、スケルトン戻しの期間がなく次のテナントが早期に入居できるのはメリットだからです。
ステップ2：居抜き売却専門業者・不動産会社への相談
大家の承諾を得たら、居抜き売却を扱う専門業者や不動産会社に相談します。以下の3つのルートが一般的です。
- 居抜き売却専門サイト：店舗そのままオークション、居抜き店舗.com、テンポスマートなど
- 飲食店専門の不動産会社：飲食店の売買に特化しているため、適正な査定と買い手のネットワークがある
- 管理会社や元の仲介業者：物件の情報を熟知しているため、次のテナント紹介がスムーズ
複数の業者に相談し、査定額やサービス内容を比較することをおすすめします。
ステップ3：設備の査定と売却価格の設定
専門業者が店舗を訪問し、設備の状態や物件条件をもとに査定を行います。査定では以下が重点的に評価されます。
- 厨房設備の品目、メーカー、型番、製造年、動作状態
- 内装の状態（壁・床・天井・照明）
- 空調・換気・給排水設備の状態
- 立地条件と物件の賃貸条件
査定額をもとに売却希望価格を設定しますが、最初は少し高めに設定しておき、交渉の余地を残しておくのが一般的です。
ステップ4〜6：買い手探しから契約完了まで
ステップ4：買い手の募集と内見対応
専門サイトへの掲載や業者のネットワークを通じて買い手を募集します。内見希望者には、設備の状態や物件のメリットを丁寧に説明しましょう。営業中の店舗であれば、営業している状態で内見してもらうことで、実際の使用イメージを持ってもらいやすくなります。
ステップ5：条件交渉と合意
買い手が見つかったら、造作譲渡料・引き渡し時期・譲渡対象物のリストについて交渉を行います。大家を交えた三者間（売り手・買い手・大家）での合意が必要です。この段階で、新テナントの賃貸借契約の審査も並行して進みます。
ステップ6：造作譲渡契約の締結と引き渡し
合意した条件をもとに造作譲渡契約書を作成し、締結します。引き渡し時には、譲渡対象の設備が契約どおりに残されているか、双方で最終確認を行います。造作譲渡料の支払いは、引き渡し日に一括で受け取るのが一般的です。
売却額を上げるための準備｜高値で売るための5つのポイント
居抜き売却で少しでも高い造作譲渡料を得るために、売り手側でできる準備があります。
設備と内装のコンディションを整える
1. 厨房設備の清掃とメンテナンス
厨房機器を徹底的に清掃し、可能な範囲でメンテナンスを行いましょう。油汚れや焦げ付きを落とすだけでも、買い手に与える印象は大きく変わります。動作確認を行い、異常がある設備は修理するか、正直に状態を開示してください。
とくに以下の設備は重点的にケアしましょう。
- コンロ周り：五徳、バーナーの清掃
- 冷蔵庫・冷凍庫：庫内清掃、パッキンの状態確認
- 換気扇・ダクト：油汚れの除去
- グリストラップ：徹底清掃
2. 内装の簡易補修
壁紙の剥がれ、床材の傷、照明の球切れなど、低コストで修繕できる箇所は事前に直しておきましょう。5〜10万円程度の投資で、売却額が数十万円アップすることも珍しくありません。
売却活動の戦略を立てる
3. 設備リストと写真の準備
譲渡対象の設備を一覧表にまとめ、各設備の写真を撮影しておきます。品名、メーカー、型番、製造年、購入時の金額がわかると、買い手の安心材料になり交渉もスムーズです。
4. 複数の業者に査定を依頼する
1社だけの査定で売却先を決めると、相場より安く手放してしまうリスクがあります。最低でも2〜3社に査定を依頼し、査定額とサービス内容を比較してください。業者間の競争が働くことで、より有利な条件を引き出せます。
5. 余裕あるスケジュールで動く
閉店日ギリギリになってから売却活動を始めると、時間的プレッシャーから安値での売却に追い込まれます。理想的には、閉店予定日の3〜6ヶ月前から売却活動を始めましょう。時間に余裕があれば、より良い条件の買い手を待てます。
造作譲渡契約の注意点｜トラブルを防ぐために確認すべきこと
造作譲渡契約では、曖昧な取り決めがトラブルの原因になります。以下のポイントを必ず押さえてください。
契約書に盛り込むべき必須事項
造作譲渡契約書には、最低限以下の事項を明記しましょう。
譲渡対象物の明細リスト
どの設備・什器を譲渡するのかを、写真付きのリストで具体的に記載します。「厨房設備一式」のような曖昧な表現は後のトラブルの元です。設備ごとに品名・メーカー・型番・製造年・動作状態を記録してください。
造作譲渡料と支払い条件
金額、支払い方法（一括・分割）、支払い時期を明記します。一般的には引き渡し日に一括払いですが、高額の場合は契約時に手付金を受け取り、引き渡し時に残金を支払う形もあります。
引き渡し日と条件
引き渡しの日付、設備の状態維持義務（引き渡しまで設備を持ち出さない）、鍵の受け渡し方法を明確にします。
瑕疵（かし）に関する取り決め
引き渡し後に設備の不具合が見つかった場合の責任の所在を定めます。一般的には「現状有姿」での引き渡しとなりますが、重大な不具合を知りながら告知しなかった場合は売り手の責任が問われるため、設備の状態は正直に開示しましょう。
リース品と所有権の確認
造作譲渡で見落とされがちなのが、リース品の問題です。
リースで導入した厨房設備は、リース会社に所有権があるため造作譲渡の対象にはできません。リース契約が残っている設備がある場合は、以下のいずれかの対応が必要です。
- リース残債を一括清算してから売却する
- リース契約を買い手に引き継ぐ（リース会社の承諾が必要）
- リース品を譲渡対象から外し、リース会社に返却する
また、レンタル品や借り物の設備も同様に譲渡対象外です。設備の所有権を契約前に必ず整理しておきましょう。
スケルトン戻しとの費用比較｜居抜き売却の経済的メリット
閉店時の選択肢として、居抜き売却とスケルトン戻しのどちらが有利かを具体的な数字で比較します。
20坪の飲食店で比較した場合のシミュレーション
以下は、20坪の一般的な飲食店を閉店する場合の費用比較です。
【スケルトン戻しの場合にかかる費用】
| 費用項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 解体工事費（坪単価5〜10万円） | 100〜200万円 |
| 産業廃棄物処分費 | 20〜40万円 |
| 設備撤去・運搬費 | 10〜30万円 |
| 原状回復工事費（補修・塗装） | 20〜50万円 |
| 合計 | 150〜320万円 |
【居抜き売却の場合】
| 項目 | 金額の目安 |
|---|---|
| 清掃・簡易補修費 | 5〜20万円 |
| 仲介手数料（業者利用時） | 造作譲渡料の10〜20% |
| 造作譲渡料として受け取れる金額 | +100〜300万円 |
| 差し引き収支 | +70〜270万円のプラス |
経済的メリットの総額
スケルトン戻しでは150〜320万円の「支出」が発生するのに対し、居抜き売却では70〜270万円の「収入」が期待できます。両者の差額は最大で約590万円にもなります。
さらに、スケルトン戻しには解体工事に1〜2ヶ月かかり、その間の家賃も負担しなければなりません。月額家賃が30万円なら、工期2ヶ月で60万円の追加負担です。居抜き売却なら買い手が決まり次第速やかに退去できるため、この空家賃の負担も抑えられます。
ただし、居抜き売却は買い手が見つかることが前提です。立地条件が悪い、設備の老朽化が著しいなどの理由で買い手がつかない場合は、最終的にスケルトン戻しを選択せざるを得ないケースもあります。売却活動は早めに開始し、期限を区切って判断することが重要です。
居抜き売却専門サイトの活用法｜効率よく買い手を見つけるコツ
居抜き売却を成功させるには、専門サイトの効果的な活用が欠かせません。
主要な居抜き売却専門サイトの特徴
飲食店の居抜き売却に対応している主要なサイトは以下のとおりです。
- 店舗そのままオークション：居抜き売買の大手。売却物件の掲載無料で、成約時に手数料が発生する成功報酬型。飲食店の取扱実績が豊富
- 居抜き店舗.com：飲食店の居抜き物件に特化。売り手・買い手の両方をマッチングするプラットフォーム
- テンポスマート：厨房機器のテンポスグループが運営。設備の査定に強みがあり、設備状態の良い物件は高評価されやすい
- 店舗流通ネット：不動産会社が運営する店舗専門の流通サイト。大家や管理会社とのネットワークが強い
掲載時の写真と情報で差をつけるコツ
専門サイトに掲載する際、写真と物件情報の質が買い手の関心を大きく左右します。以下のポイントを押さえましょう。
写真撮影のコツ
- 清掃後の状態で撮影する（営業終了後に徹底清掃してから）
- 厨房は全体像と主要設備のアップを撮影
- 客席は広角で空間の広さが伝わるように
- 外観・入口・看板スペースも撮影
- 明るい照明の下で撮影し、清潔感を演出する
物件情報の記載ポイント
- 主要設備のメーカー・型番・製造年を記載（買い手が設備の価値を判断しやすくなる）
- 物件の賃貸条件（家賃、保証金、面積）を明記
- 前業態と営業年数を記載（同業態なら買い手がイメージしやすい）
- 立地の特徴（駅からの距離、周辺環境、人通り）を具体的に記載
まとめ：居抜き売却で閉店コストを最小限に抑えよう
飲食店の居抜き売却方法について、重要なポイントを整理します。
居抜き売却の要点まとめ
- 居抜き売却はスケルトン戻しと比べて150〜320万円の解体費用を節約でき、さらに造作譲渡料100〜500万円の収入も期待できる
- 造作譲渡料は設備の状態・立地条件・売却時期によって大きく変動する
- 売却手順は大家への相談→専門業者への依頼→査定→買い手募集→条件交渉→契約の6ステップ
- 売却額を上げるには設備の清掃・メンテナンス、設備リストの準備、複数業者への査定依頼が有効
- 造作譲渡契約では譲渡対象物の明細リスト化、リース品の確認、瑕疵に関する取り決めが必須
次のステップに向けて
閉店予定日の3〜6ヶ月前から売却活動を始めることで、時間的余裕を持って有利な条件を引き出せます。閉店を決めたら、できるだけ早く居抜き売却の検討を始めてください。時間に余裕があるほど、より良い条件で売却できる可能性が高まります。次のステップへ進むための準備として、この記事の手順を活用していただければ幸いです。
よくある質問（FAQ）
Q. 飲食店の居抜き売却とは何ですか？
A. 居抜き売却とは、飲食店の内装・厨房設備・什器備品をそのまま残した状態で、次のテナントに引き渡す売却方法です。正式には「造作譲渡」と呼ばれ、売り手は造作譲渡料として100〜500万円を受け取れる可能性があります。スケルトン戻しの解体費用（60〜200万円）も不要になるため、閉店コストを大幅に抑えられます。
Q. 造作譲渡料の相場はいくらですか？
A. 造作譲渡料は物件の規模や設備の状態によって異なりますが、一般的な目安は小規模（10坪以下）で50〜150万円、中規模（10〜20坪）で100〜300万円、大規模（20坪以上）で200〜500万円です。立地の人気度、物件の賃貸条件、売却時期によっても大きく変動します。
Q. 居抜き売却の手順を教えてください。
A. 居抜き売却は6つのステップで進めます。まず大家に居抜き退去の承諾を得て、次に居抜き売却専門業者や不動産会社に相談します。業者による設備査定と売却価格の設定を行い、専門サイト等で買い手を募集。条件交渉・合意を経て、造作譲渡契約を締結し引き渡しとなります。閉店予定の3〜6ヶ月前に開始するのが理想です。
Q. 居抜き売却とスケルトン戻しではどちらが得ですか？
A. 多くの場合、居抜き売却のほうが経済的に有利です。20坪の飲食店の場合、スケルトン戻しでは150〜320万円の支出が発生しますが、居抜き売却では70〜270万円の収入が期待できます。差額は最大約590万円です。ただし、買い手が見つからなければスケルトン戻しが必要になるため、早めに売却活動を開始することが重要です。
Q. 居抜き売却で高値をつけるコツはありますか？
A. 高値で売却するためのポイントは5つあります。厨房設備の徹底清掃とメンテナンス、内装の簡易補修（5〜10万円の投資で売却額が数十万円アップすることも）、設備リストと写真の事前準備、複数業者への査定依頼による比較、そして閉店予定日の3〜6ヶ月前からの余裕あるスケジュールでの売却活動開始です。
